Дом на двух хозяев, «дуплекс», таунхаус — в народе называют по-разному, но юридически это дом блокированной застройки. Два (или более) жилых блока со смежными стенами, но с отдельными входами и отдельными земельными участками. Разбираем, чем он отличается от МКД и обычного жилого дома, как его правильно оформить и что делать, если сосед не хочет договариваться.
Три ключевых признака блокированной застройки
У каждого блока — свой выход непосредственно на земельный участок или улицу. Никаких общих подъездов, как в многоквартирном доме.
Блоки примыкают друг к другу боковыми стенами. Стена между соседями — общая несущая конструкция, но она не образует общего имущества, как в МКД.
После оформления каждый блок регистрируется как самостоятельный объект недвижимости с собственным кадастровым номером и земельным участком.
Способы оформления
Если дом строится с нуля или недавно построен, оформляем через уведомление о начале и завершении строительства. Применимо, когда земля ИЖС или ЛПХ (приусадебный) и дом соответствует параметрам блокированной застройки.
Если дом давно построен как жилой дом с долевой собственностью двух семей, сначала нужно признать его домом блокированной застройки через суд — и одновременно выделить доли в натуре как отдельные блоки.
Если строение в СНТ фактически является сблокированным, в ряде случаев можно воспользоваться упрощённым порядком регистрации по «дачной амнистии» — при условии, что дом соответствует критериям.
Типичные проблемы при оформлении
Как мы оформляем дом блокированной застройки
Анализ документов и объекта
Изучаем правоустанавливающие документы, технический план, сведения ЕГРН. Определяем текущий статус объекта и оптимальный способ оформления.
Подготовка технической документации
Кадастровый инженер готовит технический план на каждый блок, при необходимости — межевой план для раздела земельного участка.
Административное оформление или суд
Подаём уведомления или готовим исковое заявление о признании дома блокированной застройкой и выделе блока в натуре.
Раздел земельного участка
После признания блоков отдельными объектами делим земельный участок — каждый блок получает свой участок.
Регистрация в Росреестре
Подаём документы на регистрацию каждого блока как отдельного объекта. Получаем выписки ЕГРН с индивидуальными кадастровыми номерами.
Документы для первичной оценки
- Правоустанавливающие документы на дом и земельный участок
- Технический паспорт или технический план (если имеется)
- Выписка ЕГРН на дом и участок
- Соглашение с сособственником (при наличии) или его отказ от добровольного выдела
- Паспорта всех собственников
Что вы получаете на выходе
- Каждый блок зарегистрирован как отдельный объект с собственным кадастровым номером
- Под каждым блоком — свой земельный участок, которым можно распоряжаться независимо
- Возможность продать, подарить, завещать или заложить свой блок без участия соседа
- Снятие всех ограничений, связанных с долевой собственностью