Три буквы в объявлении о продаже участка кардинально меняют ваши права — что можно строить, можно ли прописаться, получите ли ипотеку и что государство обязано вам обеспечить. Разбираем каждый статус, 5 типичных ошибок покупателей и что проверить перед сделкой.
Сравнение ИЖС, ЛПХ и СНТ
- Можно строить дом до 3 этажей без дополнительных разрешений
- Постоянная регистрация (прописка) без ограничений
- Развитая инфраструктура: дороги, электричество, газ от государства
- Проще получить ипотеку — банки охотнее кредитуют
- Адрес официально присваивается органами власти
- Выше цена участка по сравнению с СНТ
- Обязательное строительство в течение 3 лет (иначе могут изъять)
- Требуется уведомление о начале и завершении строительства
- Приусадебный участок (в черте поселения) — можно строить дом как на ИЖС
- Дешевле ИЖС при прочих равных условиях
- Доходы от продажи продукции с ЛПХ не облагаются НДФЛ
- Можно держать скот и птицу
- Полевой ЛПХ (за чертой поселения) — жилой дом строить нельзя
- При переводе в ИЖС возможны сложности и расходы
- Инфраструктура зависит от конкретного места
- Самая низкая цена — можно найти участок значительно дешевле ИЖС
- С 2019 года можно строить жилой дом и прописываться
- Небольшой налог на землю
- Подходит для дачного отдыха без серьёзных вложений
- Регистрация возможна, но требует решения суда (если дом признаётся пригодным)
- Инфраструктура оплачивается через взносы — нет гарантий газа и хороших дорог
- Банки неохотно дают ипотеку под СНТ
- Управление через правление СНТ — возможны конфликты
5 ошибок, из-за которых теряют деньги при выборе участка
Вид разрешённого использования определяет, что именно можно строить. Земля «для огородничества» и «для садоводства» — это принципиально разные категории. Проверяйте ЕГРН перед покупкой.
Земли сельскохозяйственного назначения и земли населённых пунктов — разные режимы использования. Полевой ЛПХ на сельхозземле не даёт права строить жилой дом.
С 2019 года это разрешено, но только если дом признан жилым (соответствует техническим и санитарным нормам). Иногда требуется судебное решение.
Отсутствие газа, слабая электрическая линия или отсутствие дороги с твёрдым покрытием могут обнулить все преимущества дешёвого участка.
Смена вида разрешённого использования — это отдельная процедура стоимостью от 12 000 руб. и сроком от 20 рабочих дней. Лучше решить вопрос до сделки, а не после.
Что проверить перед покупкой участка
- Категория земли и вид разрешённого использования (ВРИ) в ЕГРН
- Наличие обременений, арестов, сервитутов — выписка из ЕГРН
- Наложение границ с соседними участками — публичная кадастровая карта
- Охранные зоны: водоохранная, санитарная, аэропортовая, объектов культурного наследия
- Наличие и состояние подъездных путей, электрических сетей, газопровода
- Наличие долгов по налогам и взносам у продавца
Как мы помогаем с выбором и покупкой участка
Консультация и анализ целей
Определяем, что важно именно вам: постоянное проживание, прописка, сельское хозяйство, инвестиции. Исходя из этого — рекомендуем тип участка.
Юридическая проверка участка
Анализируем ЕГРН, правоустанавливающие документы продавца, историю объекта, наличие обременений и охранных зон.
Проверка возможности строительства
Уточняем, какой именно объект можно построить, нужно ли уведомление или разрешение, есть ли ограничения по площади и этажности.
Сопровождение сделки
Готовим договор, проверяем порядок расчётов, сопровождаем регистрацию перехода права в Росреестре.
Что вы получаете с нашей помощью
- Полную юридическую проверку участка до подписания договора
- Уверенность, что категория и ВРИ соответствуют вашим планам на строительство
- Сопровождение сделки и регистрации права в Росреестре
- Консультацию по возможности смены ВРИ, если нужный вариант оказался недоступен